La cedolare secca consente ai proprietari che danno in locazione un immobile di pagare un’imposta fissa del 21% sul canone invece delle imposte ordinarie sui redditi per i contratti liberi.

La “tassa piatta”, come sappiamo, sostituisce l’Irpef, le relative addizionali comunali e regionali e le imposte di registro e di bollo dovute sui contratti di locazione e anche sulla risoluzione e sulla proroga. Per tutta la durata dell’opzione, però, vengono sospesi l’aggiornamento del canone e l’annuale adeguamento Istat.

L’opzione della cedolare secca è possibile solo per le abitazioni che rientrano nelle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa A/10, e le pertinenze affittate insieme all’abitazione, a prescindere dal numero; non si può applicare alle abitazioni di proprietà di soggetti Irpef, ovvero di imprenditori individuali o società di persone, nell’ambito dell’esercizio dell’attività.

Nel caso di opzione per l’applicazione della cedolare secca, abbiamo precisato che il proprietario non potrà richiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione e l’aggiornamento agli indici ISTAT di variazione dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatesi nell’anno precedente, anche se previste nel contratto a qualsiasi titolo. E questa è una convenienza per l’inquilino.

Ma quanto conviene ai proprietari? È opportuno, per i proprietari, fare una valutazione per capire se, con l’opzione della cedolare secca, si ottiene un significativo risparmio. In genere, la cedolare secca conviene alle persone che percepiscono un reddito medio-alto.

Quindi la cedolare è conveniente se la soglia di reddito è di oltre 15.000 euro di reddito complessivo per i contratti a canone libero per i quali l’aliquota sostitutiva è pari al 21%; e di oltre 28.000 euro di reddito complessivo per i contratti a canone concordato con aliquota sostitutiva del 19%.

Inoltre, il canone sottoposto a tassazione con la cedolare non concorre alla determinazione del reddito complessivo e quindi potrebbe comportare un’aliquota inferiore per gli altri redditi soggetti ad Irpef. In ogni caso i calcoli di convenienza devono essere valutati caso per caso, perché ogni situazione non è mai uguale ad un’altra.

In sintesi, la cedolare secca comporta questi vantaggi: aliquota inferiore a quella marginale Irpef che parte da un 23%; eliminazione dell’addizionale regionale e comunale Irpef, dell’imposta di registro.

DA RICORDARE CHE:

*la cedolare si applica sull’intero canone, senza le deduzioni forfetarie;

*rischio di incapienza Irpef per altre eventuali detrazioni d’imposta;

*rinuncia all’aggiornamento del canone, per cui più l’inflazione aumenta più resta conveniente il regime Irpef;

*l’imposta di registro e di bollo già pagate per i contratti in corso non saranno rimborsate.