Le imprese di costruzione possono beneficiare di un regime Iva più favorevole per la vendita, ma non per la locazione degli immobili invenduti.

Per quanto riguarda la vendita di immobili, c’è una novità: le imprese di costruzione possono applicare l‘imposta sulle cessioni di fabbricati abitativi anche successivamente al quinto anno dall’ultimazione da parte delle imprese di costruzione o di recupero, ma solo se nell’atto relativo viene dichiarata l’opzione.

Nel caso di cessioni di immobili ultimati da oltre cinque anni per i quali siano stati percepiti acconti in data anteriore al 26 giugno e quindi in regime di esenzione Iva, ovviamente l’imposta sarà applicata soltanto sul saldo e sulla registrazione si dovrà versare anche l’imposta di registro sull’ammontare degli acconti.

Un’altra novità è l’applicazione del reverse charge nel caso che l’acquirente sia un soggetto passivo come, ad esempio, un’immobiliare di gestione che rientra nell’ambito delle imprese. In questo caso l’Iva sarà applicata dall’impresa acquirente che a sua volta dovrà indicarla anche a debito e versarla all’Erario in quanto in genere l’Iva non è detraibile; le immobiliari di gestione, invece, possono detrarla con il meccanismo del pro rata se l’abitazione viene data in locazione insieme ad altri immobili con locazioni soggette ad Iva.

L’opzione per l’applicazione dell’Iva potrebbe essere esercitata anche per l’abitazione ultimata da cinque anni e gestita in contabilità separata (Dl 1/2012/24). Per i fabbricati strumentali, invece, l’opzione per l’applicazione dell’Iva da parte delle imprese non costruttrici era già prevista anche dalle precedenti normative, ma ora non è obbligatoria l’applicazione dell’imposta in caso di vendita a privati o a soggetti che effettuano operazioni esenti Iva in misura superiore al 75 per cento.

Quindi anche per questa tipologia di acquirenti, se l’impresa che vende vuole applicare l’Iva deve esercitare l’opzione nell’atto di vendita. Nel caso che l’acquirente non sia un privato si deve applicare l’inversione contabile (articolo 17, comma 6, del Dpr 633/72). In caso di vendita del fabbricato strumentale da parte dell’impresa costruttrice entro cinque anni (e non più quattro) dall’ultimazione, vige sempre l’obbligo di applicare l’imposta nei modi ordinari.