Non è cambiata la situazione di difficoltà rilevata nel corso del 2011 per il mercato immobiliare bergamasco rispetto all’analisi dell’anno precedente. Secondo il Primo Rapporto Immobiliare 2012 Nomisma, in tutti i comparti si registra una domanda d’acquisto sempre più in calo. Una debolezza che porta ad un accumulo di invenduto sempre più elevato.

Per quanto riguarda il mercato residenziale, l’attività di compravendita ha avuto una parziale ripresa dopo il minimo toccato nel 2010, ma i valori sono sempre molto contenuti se rapportati ai massimi registrati nella prima metà degli anni Duemila. Per il mercato non residenziale, invece, il calo del numero di contratti è stato superiore a quello della precedente analisi.

Il calo maggiore dei prezzi ha riguardato il comparto dei capannoni industriali, con un -4,9%, seguita dal -2,0% dei posti auto e dal -1,7% degli uffici. Non diversa la situazione del mercato residenziale e commerciale anche se con una variazione negativa più contenuta e vicina al -1,0% in media. Da valutare, inoltre, gli sconti praticati, in fase di contrattazione, sul prezzo iniziale richiesto dai proprietari. Uno sconto non spontaneo, ma imposto dalle leggi di mercato.

Per quanto riguarda i tempi di vendita, la situazione è ovvia: causa la maggiore prudenza della domanda d’acquisto si sono registrati allungamenti record per la città bergamasca, in tutti i segmenti del mercato immobiliare: dal residenziale al direzionale al commerciale. Per la locazione, le dinamiche si diversificano in rapporto al mercato di riferimento. Per uffici, negozi e capannoni industriali la domanda è risultata piuttosto scarsa e di conseguenza i tempi si sono rallentati. Nel segmento del residenziale, invece, per la compravendita si è registrata una domanda più vivace a fronte di un’offerta elevata, riducendo quindi accumuli di invenduto.

Per la locazione si è avuta una riduzione dei canoni per i capannoni (-5,6%) e gli uffici (-3,1%), i canoni medi delle abitazioni e dei negozi hanno registrato una diminuzione più contenuta (-1,8%). Per quanto concerne i tempi medi di locazione, i livelli raggiunti nel corso del 2011 sono risultati i più lunghi degli ultimi dieci anni in tutti i segmenti del mercato immobiliare. La redditività lorda da locazione non è mutata in tutti i mercati cittadini tranne che nel comparto commerciale e dei posti auto, ma si sono avute variazioni minime per ognuno dei comparti.

Nel 2012, secondo le previsioni Nomisma, perdureranno le difficoltà emerse nel corso del 2011 per il mercato degli uffici, dei negozi e dei capannoni, mentre l’attività di compravendita per le abitazioni e i posti auto registrerà una maggiore tenuta. I valori di compravendita dovranno adeguarsi ancora alle richieste della domanda in acquisto, con inevitabili nuove decrescite in tutti i segmenti del mercato cittadino. Per quanto riguarda la locazione, si prevede una stabilità per il numero di contratti conclusi, anche se con eventuali flessioni per il mercato direzionale, e una parziale ripresa del mercato abitativo.