Nel primo semestre del 2012 è stata registrata una crescita dell’offerta di immobili in vendita dopo anni di stabilità, ma con prezzi e quantità in calo.

Lo sconto praticato sul prezzo richiesto sale, in media, al 13,3% per le abitazioni e al 14,7% e 14,1% rispettivamente per uffici e negozi. Una situazione che fa prevedere un continuum della congiuntura negativa di lunga durata, che potrebbe produrre un’altra flessione dei valori e delle quantità scambiate.

Anche per quanto riguarda la domanda, secondo gli operatori immobiliari, si registra un ulteriore calo degli acquisti, al quale però non ha fatto da contrappeso la domanda di locazione, anzi c’è stata una nuova contrazione della domanda di affitto, sia per le abitazioni che per gli immobili commerciali, mentre anche in questo caso l’offerta tende a crescere.

Le operazioni immobiliari si sono quindi ridimensionate ulteriormente, proprio a causa della rarefazione della domanda, sia per gli immobili residenziali che per quelli commerciali, non solo per l’acquisto ma anche per l’affitto. Sembra però che il mercato della locazione di abitazioni sia riuscito a rimanere sugli stessi livelli nonostante la flessione della domanda.

A monte della difficile congiuntura c’è però anche il fatto che il potenziale acquirente o inquilino è diventato più selettivo e, di conseguenza, è cresciuta la disponibilità, da parte dell’offerta, a concedere uno sconto sul prezzo richiesto, soprattutto per gli immobili situati nelle zone periferiche. Infatti, in questi ultimi tre anni di ciclo negativo lo sconto praticato per gli immobili delle periferie è andato via via crescendo rispetto a quello praticato per gli immobili delle zone centrali e pregiate della città. Un fenomeno verificatosi dopo un 2007 nel quale si era ridotta notevolmente la distanza tra gli sconti praticati nelle diverse location urbane.

I tempi medi di vendita e di locazione risentono, invece, in misura minore di questa selettività della domanda, in quanto non si differenziano significativamente all’interno del mercato cittadino e da zona a zona.

La selettività della domanda, comunque, ha influito in misura minore sui tempi medi di vendita e di locazione, in quanto non si notano troppe differenze all’interno del mercato cittadino e fra le varie zone delle città. Anche in questo semestre si è registrato un ulteriore allungamento dei tempi di vendita: in media, i mesi necessari per vendere un’abitazione sono fra i 7 e i 9 mesi circa per un ufficio e 8 mesi circa per un negozio. Per locare un’abitazione occorrono, invece, 3-5 mesi, per un negozio circa 6 mesi e per un ufficio 6 mesi circa.

Per quanto riguarda i prezzi medi degli immobili nel primo semestre del 2012 si è registrato un nuovo calo, più forte rispetto a quanto registrato nel primo semestre del 2011: una flessione del -2% per abitazioni ed uffici e del -1,6% per i negozi. Ma su base annua il calo è stato del -3/-4% per tutte le tipologie immobiliari.

Trend in calo anche per i canoni e anche in questo semestre, una flessione più consistente rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente: -1,2% per le abitazioni, -2% per gli uffici e -1,9% per i negozi. In sintesi, negli ultimi quattro anni i valori immobiliari di abitazioni e uffici hanno subito un deprezzamento del 10,5% e i negozi di poco più del -8%.