L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 18/E del 22 febbraio 2012, ha chiarito che gli immobili abitativi destinati a un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanza, affitto camere, eccetera) vanno trattati come fabbricati strumentali per natura, a prescindere dalla classificazione catastale. Di conseguenza, l’Iva assolta per il loro acquisto e la loro manutenzione è detraibile.

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 117/E del 2004 e la circolare n. 12/E del 2007, aveva precisato che “gli immobili abitativi, quando sono destinabili, secondo la normativa regionale di settore, ad attività turistico-alberghiera, danno luogo a prestazioni di alloggio imponibili ad Iva con l’aliquota del 10 per cento, ai sensi del n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al decreto Iva.

Bonus 36% e 55%

solo con la fedele ricostruzione

In più occasioni l’Agenzia delle Entrate (circolari nn. 57/1998, 36/2007, 39/2010), ha chiarito che gli interventi innovativi di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione sono ammessi al beneficio delle detrazioni fiscali del 36 e 55 per cento solamente in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell’edificio preesistente.

Pertanto, in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera una “nuova costruzione”. Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza la demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.

Quando si perde il bonus 36%

sulla casa ereditata

L’erede che concede in comodato gratuito a un terzo l’immobile ristrutturato dal comodatario non potrà più beneficiare della detrazione del 36%, poiché attraverso il comodato la disponibilità del bene passa al comodatario. Con il contratto di comodato di un bene mobile o immobile, ai sensi dell’articolo 1803 e ss. del codice civile, la disponibilità del bene è, infatti, attribuita al comodatario, che lo detiene affinché se ne serva per un tempo e un uso determinato con l’obbligo di restituirlo.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/2004 aveva già chiarito che in caso di decesso del beneficiario, la fruizione dell’agevolazione si trasmette all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene cioè l’immediata disponibilità dell’immobile, potendo disporre di esso liberamente e a proprio piacimento quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che abbia adibito l’immobile ad abitazione principale.

Tale orientamento è stato ribadito anche con la circolare n. 20/2011, nella quale l’Agenzia delle Entrate ha affermato che l’erede, concedendo in comodato l’immobile, non può più disporne in modo diretto e immediato e, pertanto, non potrà continuare a beneficiare della detrazione per le spese di ristrutturazione sostenute dal comodatario.