Quando un condomino non paga le spese condominiali, la riforma del condominio prevede l’obbligo per l’amministratore di avviare l’azione giudiziaria entro quattro mesi, pena la sua diretta responsabilità.

Molte volte, l’amministratore non provvede entro il termine previsto perché cerca di risolvere la situazione in via pacifica prima di arrivare al decreto ingiuntivo, anche perché i costi da anticipare sono elevati e i tempi talvolta possono diventare lunghi. Ma in questo modo vengono a crearsi dei problemi, perché i condomini che pagano regolarmente sono costretti a pagare di più per coprire gli insoluti dei morosi e per ripicca non pagano neppure loro; le spese straordinarie vengono rimandate per mancanza di fondi, con conseguenti aumenti delle spese future e degrado dell’edificio condominiale.

Come si può risolvere una situazione creatasi per la morosità di qualche condomino? Dopo il fallimento di un accordo bonario, per presentare all’assemblea condominiale un piano di rientro allo scopo di evitare o rimandare il decreto ingiuntivo, generalmente l’assemblea – con la maggioranza del 50% di partecipanti e 501 millesimi – istituisce un fondo per coprire lo scoperto: come un prestito da restituire quando i morosi sanano il debito. Comunque, i condomini sono obbligati a pagare il dovuto, per non creare altri contenziosi.

Se si arriva alla soluzione giudiziaria, si segue un preciso iter: l’amministratore deve incaricare un legale di ottenere un ”decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo”, il Tribunale invia al condomino moroso una notifica di pagamento e, se questi continua a non pagare, provvede al pignoramento del suo appartamento, che viene messo all’asta. Se il moroso è in condizione di pagare il debito, chiede al giudice un pagamento a rate. Se il moroso è un inquilino, l’azione legale può essere fatta solo nei confronti del proprietario che a sua volta può rivalersi sull’inquilino.

Ma c’è da calcolare anche un’altra eventualità. Anche se l’appartamento va all’asta, può capitare che sullo stesso appartamento abbiano dei diritti altri creditori privilegiati oppure che gravino delle ipoteche da parte della banca che ha erogato il mutuo per l’acquisto. In questo caso, i creditori privilegiati hanno la precedenza in quanto il condominio non è assistito da nessun tipo di garanzia reale.