È cambiato il regime Iva per le cessioni e le locazioni immobiliari. Nuove disposizioni e profondi cambiamenti per la disciplina delle esenzioni nel settore immobiliare.

Il Decreto Sviluppo (D.L. n. 83/2012) ridisegna, infatti, la disciplina delle locazioni in base all’art. 10 del D.P.R. n. 633/1972) e delle cessioni di immobili strumentali (n. 8-ter) e non strumentali (n. 8-bis). In base alle nuove disposizioni, le locazioni di immobili usufruiscono, dunque, dell‘esenzione Iva. Dal 26 giugno 2012, la nuova disciplina normativa dell’IVA nel settore immobiliare conferma l’esenzione per le locazioni degli immobili abitativi e strumentali, dei terreni e delle aziende agricole, e delle aree, escluse quelle adibite a parcheggio.

Sono esclusi dall’esenzione gli fabbricati abitativi delle imprese di costruzione o ristrutturazione, per quelli dell’edilizia sociale e per gli immobili strumentali, per i quali il locatore può optare per il regime impositivo nel contratto di locazione.

Usufruiscono, in sintesi, dell’esenzione, oltre ai terreni, le aziende agricole e le aree non da parcheggio, le locazioni degli immobili abitativi che non hanno destinazione sociale e gli immobili di proprietà delle immobiliari che non li abbiano costruiti o ristrutturati direttamente. Queste le notizie in generale, entriamo nei dettagli.

La reintroduzione del regime Iva per cessioni e locazioni immobiliari è obbligatoria: fra le altre misure contemplate dal decreto Sviluppo 2012 e mirate a stimolare la ripresa dell’economia nazionale, segnaliamo anche una disposizione particolare, che stabilisce la reintroduzione del regime di imponibilità Iva nel campo edile.

In sintesi, con questo intervento normativo viene delineato un nuovo sistema:

*le locazioni di immobili residenziali sono esenti da Iva, ma sono imponibili, in riferimento all’opzione espressa nel contratto dal locatore, quelle poste in essere dalle imprese costruttrici degli immobili stessi e quelle che hanno a oggetto immobili destinati all’housing sociale;

*le locazioni di immobili strumentali sono, invece, comunque imponibili Iva se il locatore (ovviamente se soggetto passivo del tributo) esprime questa opzione nel contratto;

*le cessioni di immobili residenziali sono esenti Iva, ma sono imponibili: obbligatoriamente quelle realizzate dalle imprese costruttrici nei 5 anni dalla fine lavori; per opzione quelle realizzate dalle stesse imprese costruttrici, ma dopo il quinto anno dall’ultimazione;

*le cessioni di immobili strumentali sono esenti Iva, salvo quelle realizzate dalle imprese costruttrici nei 5 anni dalla fine lavori e quelle per cui il cedente esprima l’opzione per l’applicazione dell’imposta in sede di rogito.

Le novità

Le imprese che hanno costruito immobili residenziali, in base alle nuove dispozizioni, potranno cederli o anche darli in affitto temporaneo, in caso di difficoltà a vendere, senza le sanzioni previste dalla normativa precedente sull‘esenzione Iva. Questa disposizione ha una motivazione ben precisa: consentire alle imprese edili il recupero di risorse, affinché possano reinvestirle in un settore trainante dell’economia, come quello dell’edilizia.